日前，济宁市人民政府印发了《关于市区国有划拨土地上的房地产转让审批有关问题的批复》（济政字〔2017〕140号，以下简称《批复》）。该文件是我市推进“放管服”，完善房地产二级市场发展的一项举措。

一、出台背景

随着房地产市场的不断发展，划拨土地上的房地产转让行为日益增多。但是部分情况下的相关法规制度存在滞后性，与当前我国加强产权保护的政策精神不完全一致，不利于人民群众财产权利的实现，也影响了不动产登记的完善与效率。

目前，我们在工作实践中有以下两个急需处置的问题，一是国有划拨土地上房地产转让时，对登记用途与现行城乡规划的用途不一致的，能否按照原用途办理转让审批手续。不同工作人员基于办理出让手续是否要符合现行城乡规划，是否会不当增加房屋征收成本，是否因出让而难以实施征收两点形成了不同意见，对该类房地产的转让造成了障碍。二是历史上因拆迁等采取划拨用地方式安置的房屋（商业门面房）用地，法律规定其转让需报市政府审批。由于这一类房屋面积小，大多集中在100平方米以下，少部分在200平方米左右，数量多、分布广，与其他房屋共用宗地，按照现行方式，转让时逐宗报市政府审批周期长，不能满足群众需要，影响不动产登记效率。

二、主要内容

《批复》明确了以下两条意见。一是国有划拨土地上房地产转让的，除《城市房地产管理法》第三十八条规定限制情形以外，国土资源部门应当依法给予办理土地使用权出让手续。经征求城乡规划部门意见，登记用途与现行城乡规划不一致的，应当告知其非经城乡规划部门同意不得新建、改建、扩建。已经实际被城市道路（绿化）等公共设施占用的，不纳入出让范围。二是国有划拨土地上商业服务业用途的房地产转让，建筑面积小于300平方米的，可以参照划拨土地上住房转让的规定直接在不动产登记窗口办理。划拨土地上商业服务业用途的房地产转让应当缴纳的土地出让价款，按楼层计算，一层为建筑面积×基准楼面地价×40%，二层及以上楼层为建筑面积×基准楼面地价×20%，出让期40年，自缴款日起算。

三、政策依据

依法取得的划拨土地上的房地产转让的，无论是否与现行城乡规划一致，均应当予以支持。主要考虑如下方面： ①法律规定，禁止转让的其他情形应当符合“法律、行政法规规定”，目前没有法律、行政法规规定房地产转让行为挂钩实施城乡规划，即“符合规划”。对申请转让的存量房地产提出符合城乡规划并挂钩实施的要求，涉嫌违反《城市房地产管理法》、《行政许可法》等法律规定增设行政许可条件，违法限制当事人转移财产权利，不符合当前行政审批制度改革“放管服”的要求，也不符合2016年出台的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的精神。②划拨土地上的房地产转让，属于土地二级市场管理范畴，也是正常的财产权交易行为，国土资源部门依法对此类交易办理出让手续，不属于政府重新组织的供地行为，不涉及城乡规划的实施。③该类存量房地产，既然已经完成不动产登记，说明是符合建设时点时期的城乡规划的，只是建设完成后随着时间的推移，城乡规划作了调整，不存在该建筑物违反规划的问题。该类土地上的建筑物需要改建扩建时，无论是否办理了出让手续，都应当依据《城乡规划法》办理规划许可，不存在因办理出让手续而违反城乡规划的问题。④按照2011年国务院公布施行的《国有土地上房屋征收条例》等规定，在房屋征收冻结通知下发后，除新建、改建、扩建、改变用途、租赁、析产、抵押、分户等不当增加补偿费的行为外，依法不限制房地产转让。对于在实施城乡规划时是否会不当增加房屋征收成本，是否因办理出让手续而难以实施征收的问题，依据《国有土地上房屋征收条例》等法律规定，因公共利益需要征收房屋的，无论其用地方式为划拨还是出让，其补偿标准和征收程序都是一样的，不存在不当增加补偿费的问题。⑤对于不动产统一登记中因划拨土地房地分离的，以及因司法裁定需要协助执行的，如果因此不予办理土地使用权转让手续，不仅不符合法治精神，还会导致经济纠纷等引发的社会矛盾得不到及时解决而日趋尖锐。

国有划拨土地上商业服务业用途的小面积房地产转让，参照房改房上市的做法，规定在不动产登记窗口直接办理，主要是考虑这类事项属于群众身边的“小事”，应当从方便群众、提高办事效率的角度出发，没有必要与大地块用地审批执行统一的审批程序，也能够因此减轻行政审批成本。收取土地出让金的标准直接挂钩基准地价和房屋建筑面积，与土地市场评估价格相当，不再逐个进行评估，减少了此项中介费用以及为此所耗费的时间。